부동산공부 : LTV와 DSR 내 집 마련 전 꼭 알아야 할 금융 규제 용어!
📌 LTV, DSR이 뭐길래? 내 집 마련 전 꼭 알아야 할 금융 규제 용어!
내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 LTV와 DSR.
대출을 받으려고 은행을 찾았는데 “LTV가 40%까지라 어렵네요” 또는 “DSR 규제 때문에 한도가 안 나옵니다”라는 얘기를 들으면 고개를 갸우뚱하게 되죠.
이번 글에서는 LTV, DSR이 무엇인지, 그리고 왜 중요한지 쉽게 설명해드릴게요.
🔍 LTV (Loan To Value)란?
**LTV는 ‘주택담보인정비율’**이라고도 불립니다.
쉽게 말하면 집값 대비 얼마까지 대출해주는지를 나타내는 비율이에요.
예를 들어 볼게요.
- 집값이 5억 원인데,
- LTV가 60%라고 하면,
👉 최대 3억 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미예요.
여기서 중요한 포인트는 집값 전액을 대출해주는 게 아니라,
정부가 정한 기준에 따라 일정 비율까지만 대출해준다는 거예요.
💡 참고로 투기과열지구, 조정대상지역 같은 규제지역에서는 LTV가 40%~50%로 낮아져요. 무주택자, 생애최초, 신혼부부 등은 조금 더 완화된 혜택을 받기도 하고요.
💰 DSR (Debt Service Ratio)란?
DSR은 총부채원리금상환비율이라는 뜻이에요.
조금 어렵죠? 쉽게 풀면,
👉 내가 벌어들이는 소득 대비 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 학자금대출 등)의 원리금을 얼마나 갚아야 하는지를 보는 지표예요.
예를 들어 설명해볼게요.
- 연 소득이 5천만 원인 사람이
- 1년에 갚아야 할 대출 원리금이 2천만 원이라면
👉 DSR은 40%가 됩니다.
정부는 이 DSR 기준을 정해서 무리하게 빚을 내는 걸 막고,
개인의 상환 능력에 맞게 대출을 받도록 하고 있어요.
💡 최근에는 연 소득 대비 DSR 40% 이하로 제한되기 때문에,
신용대출이 많거나 기존 대출이 많으면 주택담보대출이 잘 안 나올 수 있어요.
🏡 LTV와 DSR, 왜 중요할까?
집을 사기 위해 대출을 고민할 때 가장 중요한 두 가지가 바로 LTV와 DSR입니다.
LTV는 대출 받을 수 있는 최대 금액,
DSR은 내가 실제로 받을 수 있는 금액을 정해주는 잣대이기 때문이죠.
예를 들어,
- A씨는 6억 원짜리 집을 보고 있어요.
- LTV가 50%니까 최대 3억 원 대출 가능
- 그런데 DSR 기준으로 계산했더니 연 소득 대비 2.5억 원밖에 못 빌려요
👉 결론: 실제로는 2.5억 원까지만 대출 가능
✅ 마무리 요약
| LTV | 주택담보인정비율 | 집값 대비 최대 대출 비율 | 집값의 일정 비율까지만 가능 |
| DSR | 총부채원리금상환비율 | 소득 대비 대출 상환 부담 | 실제 대출 가능액에 영향 |
내가 얼마까지 대출을 받을 수 있는지, 그리고 어떤 규제지역에 해당되는지는 미리 확인하고 계산해보는 게 정말 중요합니다.
무턱대고 집부터 알아보기보다는, 내 대출 여력부터 체크하는 게 첫걸음!